Alors que le marché de l’immobilier haut de gamme se montrait déjà plus sélectif en 2024, la loi de finances 2025 apporte une pression fiscale supplémentaire sur les patrimoines élevés. Résultat : un environnement moins favorable à l’investissement dans les biens de prestige, et une nécessité accrue de structurer finement ses opérations.
Un contexte budgétaire tendu qui cible les hauts patrimoines
La loi de finances 2025 s’inscrit dans un objectif prioritaire : ramener le déficit public à 5,4 % du PIB. Pour y parvenir, le gouvernement a choisi d’agir à la fois sur la hausse des recettes et la maîtrise des dépenses publiques.
Dans cette dynamique, plusieurs mesures touchent directement les ménages les plus fortunés : tranches d’impôt sur le revenu revalorisées, contributions additionnelles, et maintien d’une fiscalité patrimoniale exigeante.
Pour les investisseurs en immobilier de luxe, notamment à Paris ou dans les grandes métropoles, ces évolutions modifient sensiblement le rapport rendement/risque.
Une pression fiscale accrue sur les patrimoines élevés
Même si le projet d’“IFI élargi” a finalement été écarté, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) reste inchangé dans son fonctionnement — mais toujours très impactant :
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Barème jusqu’à 1,5 % pour les patrimoines immobiliers les plus élevés
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Aucune nouvelle exonération significative
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Un renforcement parallèle de contributions visant les hauts revenus
Pour les détenteurs de biens de prestige, la facture fiscale globale augmente mécaniquement. L’IFI, additionné aux contributions ajoutées à l’impôt sur le revenu, réduit la marge de manœuvre financière, notamment pour les investisseurs multi-biens ou les propriétaires de grandes résidences familiales.
Un environnement fiscal peu incitatif pour l’immobilier de luxe
La loi de finances 2025 introduit également :
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une hausse du barème de l’impôt sur le revenu, autour de +1,8 % sur certaines tranches ;
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une contribution différentielle sur les hauts revenus, s’ajoutant aux prélèvements existants.
Cette accumulation impacte directement la capacité nette d’investissement des acheteurs de biens haut de gamme. Beaucoup revoient leurs projets à la baisse, reportent un achat, ou se tournent vers des marchés étrangers plus attractifs fiscalement (Lisbonne, Dubaï, Genève, Londres…).
Des marges de manœuvre réduites pour les acquéreurs fortunés
La superposition des prélèvements crée un véritable effet de ciseau pour les investisseurs : moins de capacité d’achat, plus de coûts structurels, et une rentabilité immobilière qui s’érode.
Résultat, les stratégies évoluent :
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recours accru aux structures d’investissement (SCI, SARL de famille, holdings immobilières) ;
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arbitrage géographique (moindre exposition parisienne, recherche de marchés plus avantageux) ;
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sélection rigoureuse des biens, privilégiant les adresses rares et les biens patrimoniaux à forte valeur refuge.
Les acquisitions directes de très grands biens par des particuliers deviennent moins fréquentes.
Vers un ralentissement du marché haut de gamme ?
Dans les arrondissements les plus prisés de Paris (6ᵉ, 7ᵉ, 8ᵉ, 16ᵉ), comme dans certaines stations balnéaires de prestige, les professionnels anticipent :
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un allongement des délais de vente,
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une sélection accrue des dossiers,
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une baisse des transactions sur les segments supérieurs à 3–5 M€.
Face aux capitales concurrentes qui affichent une fiscalité plus douce, la France risque de perdre une partie des investisseurs internationaux ou de pousser certains patrimoines familiaux à se restructurer hors du territoire national.
Conclusion : un cadre exigeant qui favorise les stratégies patrimoniales structurées
La loi de finances 2025 marque clairement une étape supplémentaire dans la taxation des hauts patrimoines.
Si elle réduit l’attrait immédiat de l’immobilier de luxe en France, elle laisse cependant des leviers aux investisseurs qui s’appuient sur :
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une structuration patrimoniale solide,
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une sélection ciblée des actifs,
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des choix géographiques plus stratégiques,
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et une gestion optimisée de l’IFI.
Plus que jamais, l’immobilier haut de gamme devient un marché d’expertise, où l’accompagnement juridique, fiscal et patrimonial joue un rôle clé pour sécuriser et valoriser les investissements.
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